От Нью-Йорка до Мальорки- выставка недвижимости: что предлагают?

Written by Евгений Понизовский on 29.10.2016. Posted in Личное финансовое планирование, вопросы накопительного страхования и инвестиции на финансовых рынках от Евгения Понизовского

В очередной раз был на выставке недвижимости, ежегодно проходящей в Москве в экспоцентре. Состав собрался довольно представительный и было немало интересных предложений.

Наша компания представляла недвижимость в Великобритании и США. Стенд был оформлен  в британском стиле: гвардеец, телефонная будка в Лондоне (почему именно она- поясню чуть позже). Интерес к стенду был довольно большой в силу нескольких причин.

1. Относительно низкий порог входа (парковки в аэропорту (пока нет в продаже, ждем открытия очередной порции мест в аэропорту Лютон (около Лондона- хаб Easy Jet)- самый большой оборот из однополосных аэродромов в Великобритании -средняя доходность -10% в год — договор на 6 лет — инвестиция от 25 000 фунтов- 1 парковочное место), в США -место в коворкинге от 25000 долларов -договор на 10 лет — гарантированная доходность 14-16% в год в зависимости от суммы инвестиции (но они заканчиваются. следующим объектом будет Дублин, затем ТЕЛЕФОННЫЕ  БУДКИ в Лондоне, которые компания частично выкупила у прошлого владельца и переоборудовав их, будет сдавать в аренду как коворкинговые места).

2. Разумный процент дохода от 8 до 16% в год (в зависимости от объекта и суммы инвестиций) в валюте (в Великобртании -в фунте, в США- в долларе).

3. Хорошие опции выхода по ряду проектов (например в коворкинге можно через 2 года продать место с прибылью 25%- эта опция прописана в договоре).

4. Длительные гарантии процента- в коворкинге- 10 лет, в общежитиях в Великобритании — есть также варианты 8% на 10 лет, при инвестициях в дома престарелых в Великобритании- 8% на 25 лет (что на ряду с опцией обратного выкупа через 10 15 20 и 25 лет делает этот объект очень привлекательным для долгосрочных консервативных инвестиций).

Подходили и возможные контрагенты, которых привлекало:

1. Богатство выбора (В США есть кондоминимумы, приносящие 8-9% в год, коворкинговые места от компании Barworks), в Великобритании: парковки в аэропортах, коворкинговые места (поступят в продажу через некоторое время -как отмечалось выше, телефонные будки в Лондоне), общежития в разных городах, резиденции (можно сдавать в аренду, можно жить самому). дома престарелых -

2  Как не высокий для инвестиций порогом входа, который доступен большому из тех, с кем они работают (а это были представители агентств недвижимости, частные риэлторы, финансовые советники, портфельные управляющие, так и возможность  сформировать диверсифицированный портфель недвижимости для более крупных клиентов с очень недурным рентным доходом;

3. Разумное  комиссионное вознаграждение (что немаловжано прежде всего риэлторам, живущим не с управления портфелем, а с процента от продаж).

4. Полный сервис (включая работу с потенциальными клиентами наших специалистов) при продажах и дальнейшее сопровождение от нашей компании (Включая заполнение за разумное вознаграждение NRL форм и подачу деклараций для британской налоговой инспекции. что вызывает проблемы у многих клиентов. если это делать самостоятельно и стоит дороже, если нанимать экаунтера в  (бухгалтера, который будет сдавать за Вас отчеты) при небольшом объеме инвестиций.

В общем,  я получил подтверждение, что интерес к рентной английской и американской недвижимости у людей не упал, а может даже несколько вырос в связи с падением ставок по депозитам в России (кто, привык жить или использовать  эти проценты- стал искать альтернативы- предлагаемая нами недвижимость такую альтернативу дает). Ну, и ситуация с недвижимостью в России по прежнему аховая- не высокий доход в рубле не может привлечь инвесторов, а стоит она в Москве подороже чем то, что предлагаем мы — то есть части людей не доступна. «Картинки с выставки» выложены ниже.

Также расскажу о других интересных предложениях, хотя иногда и  более рискованных.

Турция. Тут предлагают вложения в «домики у моря»:) Разные курортные зоны- доходность 8-12% в год от размера инвестиций. Вложения где то от 30 000 евро. Есть и более дорогие, понятно. Купить можно, как Виллы, так и квартиры или апартаменты, вложиться в гостиничные номера. Есть варианты вложения на этапе строительства, что может принести дополнительный доход, но является более рискованным вариантом, ибо строительство может затянуться.

Греция — тут доходность будет пониже где то 5-8%. И ценники были повыше. Ну. если кто-то для себя хочет купить -может, однако особо  инвестиционной привлекательности тут я не увидел.

Германия -тут интересные предложения по инвестициям с привлечением ипотеки  от Германских банков с потенциальной доходностью  до 12% в год- инвестиции от 100 000 евро. Дают примерно 40% кредита под 3-3.5% , что повышает доходность инвестиции. Минусом является отсутствие гарантированной ренты, что может стать проблемой, если один арендатор съехал, а другого управляющая компания не нашла.  В отличии от Великобритании Вы не можете увидеть ИСТОРИИ СДАЧИ В АРЕНДУ той или иной квартиры, что затрудняет анализ перспектив получения  указанного процента. Можно получить  и 4-5% в среднем вместо планируемых 10-12%.

Испания -есть хорошие предложения…но не для инвестиций- только, если жить самому.  Понастроили много- а количество желающих снимать не так велико — результат: доходность около 3-4% в год в евро — малопривлекательно. Но, поторговавшись, можно купить хорошую недвижимость для себя, если ВЫ ПЛАНИРУЕТЕ ЖИТЬ В ИСПАНИИ. Покупать недвижимость для сдачи в аренду- математически не выгодно. Также пока не ясны перспективы роста цены.

США — была фирма из Нью-Йорка. Также . как и мы предлагает кондоминимумы, вложения в коворкинг, но более дорогую недвижимость-  от 500 000 долларов. Доходность сильно разнится в зависимости от того: какая недвижимость, где расположена, как платятся налоги (например по коворкинговым местам- поскольку Вы покупаете ЮРИДИЧЕСКИ НЕ СОБСТВЕННОСТЬ, А ВКЛАДЫВАЕТЕСЬ  В БИЗНЕС (покупая права долгосрочной аренды рабочего места и как бы пересдавая его с помощью компании) -сами налоги не платите- их платит компания- указанная выше доходность (4-16%- Ваша чистая доходность. (Понятно, что Вы формально должны уплатить налог 13% в РФ). Налоги на доходы от аренды по кондоминимумам- 10%,а рента там ниже (8-9%).

Дорогая недвижимость сдается хуже,а рента по ней — ниже. Поэтому, с точки зрения инвестиций именно вложения в недвижимость менее дорогую, как описанная выше, имеет более высокую привлекательность. Хотите иметь свою недвижимость- для Вас подойдет вариант кондоминимума. Интересует именно более высокая рента? Вариант покупки коворкингового места- более приемлем для Вас.

Были предложения из Голландии, Франции, Чехии, Болгарии — но с точки зрения покупки инвестиционной недвижимости- там ничего интересного я для себя не увидел.

Резюмируя: от вложений в недвижимость за рубежом можно получать до 16% (коворкинг от 125000 долларов). Спокойно можно получать 8-10% ренты в валюте (при этом на 8% есть гарантированные на долгий срок предложения по Великобитании, где Вы становитесь собственником на правах долгосрочной аренды на 150 или 225 лет помещения). Учитывая низкий текущий курс фунта, если у Вас накопления в рублях, это могло бы стать неплохой консервативной инвестицией для Вас. Вы можете записаться на консультацию, пройдя по ссылке ниже:

http://ponizovski.ru/?page_id=54

Trackback from your site.

Евгений Понизовский

IFA. Финансовый аналитик, трейдер. Обучаю людей инвестициям, трейдингу, бизнесу независимых финансовых советников. 25 лет на финансовых рынках. Женат. 2 детей.

Leave a comment

Site protected by VNetPublishing.Com Web Security Tools