Еще раз об объектах «Bar works» — ответы на вопросы

Written by Евгений Понизовский on 07.11.2016. Posted in Личное финансовое планирование, вопросы накопительного страхования и инвестиции на финансовых рынках от Евгения Понизовского

1. Сколько лет существует компания?

В нынешнем виде- 2 года, однако опыт людей работающих в ней составляет более 70 лет на рынке коммерческой недвижимости.

2. Какой инвестиционный процент я получу и какова периодичность выплат?

От 12.5% до 16% — в зависимости от объекты и суммы вложений.  Периодичность: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно- по Вашему выбору. Перевод денег в принципе стоит 50 долларов- реже получаете, ниже транзакционные издержки.

3. Могу ли я выбирать объекты для инвестиций?

На первичном рынке- не можете. Компания продает последовательно один объект за другим. Со временем при появлении платформы и создания вторичного рынка объектов Вы сможете купить любой из имеющихся в продаже объектов.

4. Где сейчас есть объекты и какова стоимость ?

Заканчивается — Нью-Йорк. На очереди Дублин, потом- Лондон (телефонные будки). Стоимость одного рабочего места на текущий момент 25 000 долларов.

5. Что я приобретаю?

Вы приобретаете право аренды рабочего места на определенный срок. Компания сдает его в субаренду и за это платит Вам инвестиционный процент. По истечение 10-летнего срока Вы либо продаете свое право, либо перезаключаете договор с компанией на новый срок на тех условиях, что будут через 10 лет.

6. Имеется ли право обратного выкупа у меня и компании «Bar works»?

Да, имеется. Как Вы, так и компания имеете опцион обратного выкупа, начинающий работать через 2 года. Условия: +25% к цене приобретения. Срок выкупа — до 180 дней. В течение  этого срока Вы продолжаете получать арендную плату. Равно как и компания имеет право выкупить у Вас инвестицию, заплатив 25% сверх того, что было уплачено Вами.

Если право не предъявлено Вами в течение 9 лет, то затем обратный выкуп идет по начальной цене покупки объекта.

7. За счет чего обратный выкуп осуществляется по более высоким ценам?

Компания планирует выйти на IPO либо продаться крупному инвестору, что увеличит стоимость компании. Также за счет высоких рентных выплат, существенно выше того, что дает обычная рентная  недвижимость (8-9% в год в США), стоимость самих объектов возрастает, ибо на те же деньги Вы получаете более высоки процент.

8. А сама компания чем-то владеет на продаваемых объектах?

Компания выставляет в продажу всего 30% мест, оставляя за собой 70%. Некоторые объекты компанией выкуплены, некоторые взяты ей в долгосрочную аренду полностью. На выкупленных объектах покупатель (Вы) имеете право в случае банкротства компании претендовать на возмещение средств в доли, полученной в дальнейшем от продажи объекта.

9. Какие абонементы продает компания,  и как выглядит по сравнению с другими компаниями, занимающимися аналогичным бизнесом?

Company Co-working   Permanent
Bar Works $400 $550 $50
WeWork $450 $700 $95
Alley $450 $650 n/a
Grind $500 $600 n/a
Select n/a $1200 $149

Как видно, она  продает коворкинговые места несколько ниже рынка, что позволяет ей обеспечивать постоянную заполняемость рабочих мест. Гибкая система абонементов (постоянные, временные, на определенное число часов, разовые, просто продажа виртуального офиса -последний столбец таблицы выше) позволяет обеспечивать постоянный приток  клиентов.

10. А если будет кризис?

В прошлый кризис наблюдался даже рост спроса на коворкинговые места, ибо не все могли позволить себе снимать офис. А значит вынуждены были переезжать в коворкинговые центры, экономя на аренде офисов.

Для того, чтобы компания не смогла платить, кризис должен быть аналогичным «великой депрессии», когда разорение приобретает столь массовый характер, что приходится не просто сокращать бизнес, а ПОЛНОСТЬЮ ОТКАЗЫВАТЬСЯ ОТ НЕГО. Вероятность этого крайне низкая. (Хотя, конечно, она и существует. Но на ближайшие 2 года, когда Вы сможете осуществить выход из инвестиции, она близка по оценкам экспертов к нулю).

11. Каковы гарантии выплат процентов?

Они идут по договору. Компания зарегистрирована в США и регулируется американским правом. Банковская гарантия отсутствует. В обеспечение на ряде объектов идет недвижимость, находящаяся в собственности компании (но там процент ниже, чем на арендованных ею объектах).

12. Помогаете ли Вы в продаже объектов ранее 2 лет и если да- что это стоит?

В принципе- да. Стоимость 5% от суммы продажи. Однако, я настоятельно не рекомендую инвестировать в это деньги, которые могут Вам понадобиться ранее 2 лет.

13.  Ваша компания сама инвестировала туда деньги?

Да. Куплено 5 мест в коворкинге в одном из объектов Нью-Йорка.

14. Можете ли Вы поручиться, что владельцы компании не окажутся мошенниками?

Не могу. Я вообще могу поручиться только за родную маму.:) Так уж устроен наш мир: тот, кто сегодня честный человек, завтра под влиянием «врага рода человеческого» либо по иным причинам может встать на «тернистый путь порока». Это касается, увы, даже верующих людей, ибо «диавол не дремлет, а человек слаб». Я могу поручиться лишь за то, что НА ТЕКУЩИЙ МОМЕНТ документация компании была изучена, дела они ведут честно, имеются все необходимые договора купли-продажи и аренды недвижимости, проценты, оговоренные в договорах выплачиваются исправно.

Вкладываясь в любой бизнес, однако, Вы принимаете на себя эти риски. А далее- выбор за Вами: готовы нести те риски при том проценте, что есть- инвестируете. Не готовы- не вкладываетесь (У меня есть и безрисковые инвестиции в Лондонскую недвижимость- но там будет 6% в фунте, а не 12.5-16% и вход- от 100 000 фунтов. Есть варианты вложений в кондоминиумы в США -8-9% в год,  если Вам это ближе,  либо студенческие общежития и резиденции 8-10% в год, вход от 52 000 фунтов.)

15. Я могу прочитать договор перед тем, как инвестировать?

Несомненно. Сейчас он есть на англ языке. Однако ВСЕ ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА я изложил выше, равно как и описал все риски, которые Вы несете по договору.

16. Как оплатить инвестицию?

Напрямую в компанию «Bar works». Реквизиты для оплаты, договор и инвойс, под который Вы будете оплачивать  деньги путем банковского перевода- мы предоставляем. По Вашему желанию мы можем помочь с конвертацией рублей в доллары, если Ваши средства хранятся в рублях. Для оплаты Вам потребуется паспорт, подтверждение адреса (жировка об оплате любых коммунальных услуг на Ваше имя и справка из банка). Оплатить можно и дистанционно, без явки в наш московский офис — просто необходимо будет предоставить все документы (сканы), которые мы перешлем в компанию.

17. А как насчет налогов?

Это зависит от того: гражданином какой страны Вы являетесь? В РФ- 13% от дохода. Компания не является налоговым агентом и Вы сами должны подавать декларацию и платить налоги по окончании календарного года. В США Вы инвестируете в бизнес и налоги платит САМА КОМПАНИЯ — на Ваш счет Вы получите всю сумму целиком.

18. Могу ли я получить дивиденд не на свой счет?

Нет. Вы можете получить деньги только на счет, открытый на Ваше имя но не обязательно тот, с которого шло перечисление.

19. Может ли кто-либо проплатить за меня?

Да, может. После этого требуется заполнить соответствующую форму, чтобы по получении денег на счет, компания знала: на кого оформлять покупку?

20. Может ли быть совместное владение объектом?

Да, может.

21.  Можно ли заплатить аванс, а не все сразу?

Да. 10% от стоимости покупки. Потом в течение 3 недель- все остальное.

22. Почему компания сама не управляет всем, а продает места?

Такова модель развития компании. Она во-первых, имеет дельту, оптом арендуя (приобретая) по одной цене. а продавая- по  другой

(как и любой девелопер, занимающийся сдачей в  аренду- пример- «Регус», сдающий места в Сити и других местах в Москве и других городах). Во вторых- полученные деньги они сразу пускают в оборот, что позволяет им извлекать из них новую прибыль. Банки сейчас НЕ КРЕДИТУЮТ ТАКОЙ БИЗНЕС, поэтому компания привлекает частные инвестиции.  Обратите внимание: компания привлекает лишь столько денег, сколько МОЖЕТ ОСВОИТЬ, приобретая (арендуя) новые объекты- поэтому продает лишь 30% (а не все) имеющиеся в ее распоряжении коворкинговые места, ибо бизнес весьма выгоден, и нет смысла продавать больше, чем надо для привлечения средств на новые объекты. Примерно 80% всех мест выкупают сами американцы, ибо видят выгоды такого предложения при всех имеющихся небольших рисках.

23. Почему люди  пойдут туда, а не к конкурентам?

В некоторых местах просто нет альтернативы- рядом нет коворкинговых центров. Кроме того: более низкая плата за место (см. таблицу выше). А также удобства: стандартно имеется кафе, где можно поесть (приобретя абонемент со скидкой), иногда что-то еще (фитнес центр, бассейн). Также прямо в зале есть барная стойка, где наливают слабоалкогольные напитки (пиво, вино), что является важным для некоторых людей.

P.S. На текущий момент есть Нью-Йорк доходность 14-16% в зависимости от числа приобретенных рабочих мест. Думаю, уйдет примерно до конца ноября. Если кому-то интересно- обращайтесь. За два года инвестиция дает  около 55% в валюте  при использовани опции обратного выкупа +25% к начальной цене (30% в среднем за 2 года набегает ренты, а если ее реинвестировать -еще больше).

P.P.S. Увы-сработал пункт 14.

https://www.sec.gov/litigation/litreleases/2017/lr23870.htm

Если Вы инвестировали в этот проект, то можете обратиться к тому, кто Вам его продал, и присоединиться к коллективному иску, который сейчас готовит компания  »Фортуна», дистрибутировавшая объекты в России.

Ниже текст официального письма компании.

Как нам стало известно в начале этой недели, мы и наши клиенты стали жертвами мошеннической схемы компании Bar Works и ее создателя. По ссылке вы можете найти выписку SEC (The U.S. Securities and Exchange Commission):
https://www.sec.gov/litigation/litreleases/2017/lr23870.htm

Мы со своей стороны, как компания оказывающая сервисные услуги, ведем переговоры с нашими юристами на предмет того, чтобы подать заявление в SEC о том, что пострадали наши клиенты и мы.

Мы общаемся с юридическими компаниями в Нью-Йорке и Майами. Впоследствии мы сообщим вам о результатах наших переговоров с юристами или предоставим вам возможность вести переговоры напрямую. Желающие смогут присоединиться к коллективному иску и заявить свои требования на имущественные права.

На данный момент мы не знаем точной стоимости данных услуг. По предварительным переговорам мы ориентируемся на 1.000 USD за каждый купленный юнит.

На сегодняшний день ваша задача состоит в том, чтобы как можно скорее понять, кто из ваших инвесторов готов участвовать в вышеупомянутом коллективном иске.

Мы не имеем полномочий передавать имена инвесторов без их разрешения в SEC на возмещение и юристам. В качестве согласия вы можете вписать имена клиентов в таблицу, которая содержит имена пострадавших инвесторов со всего мира, пройдя по ссылке:
Большей информацией мы не располагаем. В случае поступления новых фактов мы незамедлительно проинформируем вас.

 

Trackback from your site.

Евгений Понизовский

IFA. Финансовый аналитик, трейдер. Обучаю людей инвестициям, трейдингу, бизнесу независимых финансовых советников. 25 лет на финансовых рынках. Женат. 2 детей.

Leave a comment

Site protected by VNetPublishing.Com Web Security Tools