МОИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ в ВЕЛИКОБРИТАНИИ и США

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ВЕЛИКОБРИТАНИИ и США.

Предупреждение: не является инвестиционной рекомендацией какому-либо конкретному клиенту. Требуется индивидуальная консультация.



В содружестве с компанией Fortune Capital  и компанией »Сhancery barr » (Лондон) предлагаю помощь в приобретении инвестиционной недвижимости в Лондоне на выгодных условиях.

Недвижимость и квартиры в Москве и России

Наши преимущества:

1.Минимальный инвестиционный порог от 150 тысяч долларов (а бывает и несколько меньше).

2. Полный комплекс услуг по оформлению сделки (подыскиваем сами квартиру по Вашему запросу, проводим переговоры о возможном снижении цены, предоставляем адвоката, сами проводим все переговоры с продавцом и оформляем все документы — от Вас — только доверенность на ведение дел от Вашего имени).

3.Если покупателя интересует доход от сдачи квартиры в аренду (6-9% годовых в фунтах) мы возьмем на себя все вопросы оформления договора аренды и поиск нанимателя.  Также предложим уже  квартиры, полностью готовые  к   сдаче в аренду (меблированные).

4.  Я работаю во взаимодействии с моими партнерами в интересах покупателя: Вы говорите, что Вам нужно – мы подбираем искомое.
5.Если Ваши инвестиции достаточно разумны, я помогу Вам получить ипотечный кредит в Англии. Это позволит Вам на текущий момент еще больше увеличить доходность Ваших инвестиций, ибо на текущий момент ставка ипотеки НИЖЕ,чем то, что Вы можете получить, сдавая в аренду, купленную Вами недвижимость.

Например: при ставке ипотеки в размере 5% и получения арендного дохода (в чистом) виде в размере 8% в год, Вы имеете возможность, к примеру, на  500000 долларов инвестиций приобрести недвижимость на  1млн. долларов  (в фунтовом эквиваленте) и получить доходы в размере 80000 (от аренды), отдавать по ипотеке 25000 и иметь доход 55000 долларов или 11% годовых в валюте плюс свою недвижимость в Лондоне, которая в перспективе еще может и подрасти.
Инвестиция данной сумы позволит Вам приобрести  3-4 квартиры эконом класса на свои деньги и столько же на заемные -то есть создать неплохой инвестиционный капитал, вложенный в Лондонскую недвижимость.
При этом существует схема, при которой Вы постоянно имеете доход от разницы арендной ставки и процента по ипотечному кредиту — Вы не выплачиваете тела кредита.
Но это несет в себе дополнительные риски, и я так делать не рекомендую.
Лучше загасить за ряд лет тело кредита (например, за 15 лет по 50 тысяч выплачивая, а 30 тысяч инвестировать в более доходные инструменты на фондовом рынке) и иметь через 15 лет пакет недвижимости стоимостью в
1.5 млн долларов
(с учетом потенциального роста цены на недвижимость), приносящий уже 80 тысяч дохода ЧИСТЫМИ плюс накопленные примерно 900000-1000000 на фондовом рынке.
Логичен вопрос: а откуда взять первые 500000 долларов? Ответ прост: продать то, что НЕ ПРИНОСИТ НОРМАЛЬНОГО ДОХОДА — зачастую это квартира в Москве — среди моих клиентов есть те, кто уже проделал эту операцию и пожинает плоды в виде СУЩЕСТВЕННОГО приращения капитала.
Вы тоже (если у вас есть такая квартира) можете сделать аналогичный «обмен» — и вместо СОМНИТЕЛЬНОГО актива (с инвестиционной точки зрения) в Москве получить очень неплохую корзину активов в Лондоне.
(Возможно вложение и меньших сумм — примерно от 150 тысяч долларов — я сейчас прорабатываю такие варианты с моими партнерами в Лондоне).

Отметим, что по оценкам аналитиков потенциальный рост самой недвижимости в ближайшие 5-10 лет составит до 50%,  что принесет Вам дополнительный доход в случае продажи квартиры после роста ее стоимости.

 


 

 

Стало интересно? ЗАПИСЫВАЙТЕСЬ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ, перейдя по ссылке
http://ponizovski.ru/?page_id=54

и мы подробнее побеседуем с Вами о том: как добиться того, о чем Вы прочли сейчас?

До 11600 фунтов дохода- нет налога на доход в Великобритании. Нет НДС (так устроена схема инвестиций).

Стало интересно? Есть 20 000 фунтов (примерно 26000$) и более?

Записывайтесь на консультацию.

http://ponizovski.ru/?page_id=54

Общежития в Великобритании.

Стоимость — от 55 000 фунтов. Гарантированная доходность чистыми примерно от 7.5 до 9% на протяжении 3-5 лет

в зависимости от проекта. Это примерно в 2 раза выше текущих ставок по банковским депозитам. Потенциал роста стоимости 5-6% в год.

Обратите внимание: недвижимость в России ,сдаваемая в аренду, приносит Вам 4-6% в рублях. Я настоятельно рекомендую Вам задуматься над тем ,чтобы ПРОДАТЬ ЕЕ и купить недвижимость в Великобритании для увеличения Вашего инвестиционного дохода. Также выше и потенциал роста стоимости британской недвижимости , чем российской.

Порог входа- разный. Но стандартный минимум, как уже отмечалось- от 55 000 фунтов. Проекты бывают разные: где-то надо вложиться на этапе строительства, где-то -все уже построено. Доходность по общежитиям есть гарантированная (тогда, как правило 7-8% годовых в фунте- на срок гарантии)- и есть- не гарантированная. Проекты все время меняются, поэтом, если Вас это заинтересует-пишите или связывайтесь по скайпу- я смогу озвучить: что есть на текущий момент?

Процедура оформления сделки стандартна для англ .недвижимости: работают адвокаты: ваш и продавца. Услуги адвоката- примерно 1000 фунтов. Купив недвижимость, Вы становитесь на налоговый учет в Великобритании. Шкала налогов сейчас такова: до 12000 фунтов в год  дохода- налог не платится (но декларацию всё равно подавать надо- либо самому, либо  платить за это- это 200- 400 фунтов в зависимости от того: чьими услугами Вы пользуетесь?) в год; до 37500 фунтов- 20%- до 150 000 фунтов- 40% свыше-45%.

Также возможно, что придётся заплатить 3% налог  на покупку недвижимости . Ну. и при продаже объекта- если продадите дороже, чем купили, а это весьма вероятно- средний рост в год примерно 1-3% — также платится налог по вышеуказанной шкале.

Таким образом, средняя доходность инвестиции примерно в районе 7-7.5% и потенциал роста- около 1-3% в год. Хорошо брать общежития там, где учится много студентов и количество их растет от года к году, а также возле самого института, а не на удалении. Также важна репутация застройщика и УК- перед началом дистрибуции мы проверяем и тех, и тех.

Чем гарантированы выплаты? Договором. Пока видно ,что выплаты, которые гарантированы- идут. В Великобритании (в силу того, что репутацией очень дорожат из-за большой конкуренции) либо нет гарантии выплат- но, уж если дали- платят. Несомненно существуют ЕДИНИЧНЫЕ случаи нарушения фиксированных договоров выплат (например, обещали платить 8% в течение 3 лет- платят, очень редко- нет, процент будет ниже). В этом случае Вы можете обращаться в суд-а там уж- что присудят.

Собственность можно продать в любое время- стандартно она покупается на условиях долгосрочной аренды (Так называемый «лизхолд»)  от 125 до 250 лет, что приравнивается банками к собственности на объект.

Резиденции отличаются от общежитий тем, что там Вы можете жить сами. В общежитии могут жить только студенты ВУЗА, которым управляющая компания и сдает Вашу собственность ,беря с Вас (как с  владельца) определенную плату за управление (примерно 15-20% от дохода). Однако, доходность, которая дана ниже, будет ниже- уже чистая- до уплаты Вами налога на доходы (и, понятно, без учета налога на покупку недвижимости и затрат на адвоката и ведение налоговой документации- ибо тут она у каждого будет различаться).

Дома для пожилых людей с гарантированной по договору доходностью 8 и 10% соответственно на 25 и 10 лет и опцией обратного выкупа от 70 000 фунтов.

Первый вариант: дома для пожилых людей страдающих деменцией. Договор на 25 лет с гарантированной доходностью 8% в фунте и опцией обратного выкупа через 10 15 20 лет.

Второй вариант: дома для пожилых людей лакшери класса от 90 000 фунтов. Гарантированная доходность 10% в год, опция обратного выкупа ПО ДОГОВОРУ с 5-ого по 10 год. Обратный выкуп от +10 до +20%.

Риски ЛЮБОЙ ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: падение цены в кризис и НЕВОЗМОЖНОСТЬ компании осуществить опцию обратного выкупа, если 1.никто не захочет купить у нее Вашу недвижимость. 2. Нет собственных средств на этот выкуп из-за того,что дела в бизнесе идут не очень хорошо.

Следует помнить: покупая коммерческую недвижимость, Вы вкладываетесь в тот либо иной БИЗНЕС на ней. Идут дела хорошо -компания все исправно платит. Идут хуже — компания бы и рада заплатить но не с чего. В предлагаемом проекте риски бизнеса просчитаны и оценены примерно в 20%. Ибо пока СПРОС на такие дома резко превышает предложение. Однако, НЕТ ГАРАНТИЙ, что так будет всегда. В домах для больных деменцией предложение несколько превышает спрос однако у оператора с которым мы работаем они весьма комфортабельны (в своем классе), имея ванную и туалет в каждом номере, что является немаловажным конкурентным преимуществом плюс наличие  специализированного персонала, ухаживающими за людьми с деменцией.

Прогноз министерства здравоохранения Великобритании говорит о потенциальном росте больных деменцией и старении населения. А это значит, что спрос на такие дома, будет расти в будущем.

Тоже касается домов лакшери класса. Пока существует ОЧЕРЕДЬ, чтобы попасть в такие дома. Будет либо кто-либо еще также активно инвестировать в такие дома- вопрос, ибо хлопот с таким бизнесом немало (это 5-звёздочная гостиница де факто с надлежащим уходом для пожилых людей: медицина, приготовление пищи, развлекательные программы -стоимость проживания 8-8.5 тысяч фунтов в месяц), а чистая доходность ДО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ всего 13-14 % в год, что вряд ли привлечёт особо много новых инвесторов, учитывая хлопотность  всего бизнеса, то есть гипотетически спрос и предложение (основываясь на опыте многих стран: США, Германия, Испания, Израиль) имеют вероятность перекоса в сторону спроса. При этом по прошлому кризису видно: спрос на такие дома НЕ ПАДАЛ, могла упасть только ЦЕНА ЮНИТА.

 

Еще один проект: США, флипы. Flip- это «кувырок». Проекты здесь связанны с реновацией домов (многоквартирных и односемейных) и торговых центров. Покупаем старый дом, реновируем- продаём по более выгодной цене и имеем примерно

13-20% в год в зависимости от объекта.  Если в момент окончания реновации цена дома падает (кризис), то применяем стратегию «Б»- сдаём в аренду, получая 8-9% в год и ожидаем подъём цены. Локация: Кливленд, Флорида. Порог входа- от 100 000 долларов.  

Объекты постоянно меняются.  В каждом проекте наш партнёр берёт примерно 65-70% кредитных средств на открываемую с Вами совместно компанию (Ваши-99%, его-1%- это надо, чтобы получить кредит по оптимальной ставке- наш партнер имеет многолетнюю положительную кредитную историю в таких проектах, реализуя ежегодно по 20-24 объекта на протяжении уже 6 лет). Это позволяет использовать эффект плеча: ставка по кредиту ниже, чем арендная ставка и доходность по проекту после реновации. Если Вас заинтересовало именно это предложение- запишитесь на консультацию и я подберу Вам тот объект, который имеется на данный момент и подходит Вам по имеющимся деньгам.

Риски проекта: потенциальное падение стоимости объекта. Придётся ждать, получая ренту и платить кредит. Если при этом НЕ УДАСТСЯ сдать в аренду объект- платить ренту придётся из собственного кармана. При падении ставок аренды (это маловероятно, но гипотетически возможно) доплачивать до кредитной ставки придётся из своего кармана (В кризис 2008 года ставка не падала, а только росла ибо люди теряли свои дома и им надо было где-то жить, а новых домов, практически, не строилось- банки заморозили выдачу кредитов на строительство). Вероятность не сдать в аренду: примерно 1 к 6. Исходя из этого мы закладываем в расчеты 10 месяцев сдачи дома и 2 месяца простоя. Каждый проект изначально просчитывается и инвестор может выбрать тот, расчёты по которому его устроят. При этом РАСЧЁТЫ НОСЯТ ДОСТОВЕРНО ВЕРОЯТНОСТНЫЙ ХАРАКТЕР. В отличие домов для пожилых людей- тут нет гарантии дохода.

Если Вас заинтересовал данный проект-записывайтесь на консультацию,

http://ponizovski.ru/?page_id=54

где, поняв ваш запрос, я подберу Вам устраивающий Вас вариант, если таковой будет иметься на текущий момент.

Leave a comment

Site protected by VNetPublishing.Com Web Security Tools